주택저당증권(MBS)이란?

주택저당증권(MBS) 뜻

주택저당증권(Mortgage-Backed Security, MBS)은 주택 담보 대출(Mortgage Loan)을 담보로 발행되는 유가증권으로, 수많은 주택 담보 대출을 한데 묶어 만듭니다. 이를 통해 투자자는 주택 시장에 간접적으로 투자할 수 있게 되는데, 이는 주택 담보 대출 시장의 성과가 MBS 가치에 영향을 미치기 때문입니다.

MBS의 발행 과정

MBS는 일반적으로 다음과 같은 과정을 통해 발행됩니다.

1. 담보 대출 모집: 은행이나 모기지 회사는 주택 담보 대출을 모집합니다.
2. 증권화: 모은 대출은 특수 목적 지주회사(SPV)로 이전되며, SPV는 이 대출을 기반으로 MBS를 발행합니다.
3. 투자자 판매: MBS는 투자자에게 판매되어 투자 수익을 창출합니다.

아래에서 발행 절차에 대해서 더 자세히 정리해 놨습니다.

MBS의 유형

MBS에는 다양한 유형이 있습니다.

• 통과형 MBS: 원금과 이자가 일정한 기간 동안 배분됩니다.
• 증권화형 MBS: 원금과 이자가 미리 정해진 순서로 배분됩니다.
• 저니로 변동형 MBS: 이자율이 변동하여 투자 수익에 영향을 미칩니다.

MBS의 특징

MBS는 다음과 같은 특징이 있습니다.

• 다양화: 여러 주택 담보 대출이 한데 모여 있으므로 투자 위험이 분산됩니다.
• 안정적인 수익: 주택 담보 대출은 일반적으로 장기이고 안정적인 현금 흐름을 제공합니다.
• 보증: MBS는 종종 정부 기관이나 민간 금융 기관에 의해 보증되어 투자자의 신뢰를 높입니다.

---

MBS 발행 구조와 절차

주택저당증권(MBS)의 발행은 다음과 같은 구조와 절차를 따른다.

구조

• 발행인: MBS를 발행하는 기관은 일반적으로 정부 기관, 정부 지원 기관 또는 민간 금융 기관이다.
• 지원자: MBS를 지원하는 기관은 일반적으로 주택저당대출을 제공한 금융 기관이다. 지원자는 주택담보대출의 신용상태에 따라 MBS에 신용등급을 부여한다.
• 투자자: MBS에 투자하는 사람들은 주택담보대출의 가치와 이자 수익을 받게 된다.

절차

주택저당대출 발행부터 MBS 발행까지의 절차는 다음과 같다.

1. 주택담보대출 발행: 금융 기관이 개인에게 주택담보대출을 제공한다.
2. 대출 증권화: 금융 기관은 주택담보대출을 모아 하나의 증권 풀로 만든다.
3. 증권화 신탁 설정: 발행인은 증권화 신탁을 설정하고 증권 풀을 신탁에 이전한다. 신탁은 투자자를 대신하여 증권 풀을 관리한다.
4. MBS 발행: 발행인은 증권화 신탁의 신탁증권을 MBS로 발행한다.
5. 투자자 판매: MBS는 투자자에게 판매된다. 투자자는 주택담보대출의 가치와 이자 수익을 받게 된다.

MBS 발행 구조와 절차는 복잡하며, 다양한 기관이 참여한다. 그러나 이러한 절차를 통해 금융 기관은 주택담보대출을 자금조달하고, 투자자는 안정적인 소득원을 확보할 수 있다.

---

MBS의 종류와 특징

주택저당증권(MBS)은 주택 담보대출을 담보로 하는 증권으로, 주택 담보대출의 현금흐름을 소비자에게 제공합니다. MBS는 다양한 종류와 특징을 가지고 있으며, 각 종류는 고유한 위험과 수익률 프로필을 가지고 있습니다.

패스스루 MBS

패스스루 MBS는 가장 기본적인 유형의 MBS입니다. 이는 투자자에게 주택 담보대출의 원금과 이자 지급의 현금흐름을 직접 이전합니다. 패스스루 MBS는 다른 유형의 MBS보다 위험이 높지만 수익률도 높습니다.

콜리오 MBS

콜리오 MBS는 패스스루 MBS의 변형형태로, 발행일로부터 일정 기간 후에 발행자가 증권을 상환할 권한을 가집니다. 콜리오 MBS는 패스스루 MBS보다 위험이 낮지만 수익률도 낮습니다.

CMO MBS

CMO(콜라터럴라이즈드 모기지 의무) MBS는 다양한 등급과 만기의 단위로 분류된 주택 담보대출의 묶음으로 구성됩니다. CMO MBS는 각 단위가 고유한 위험과 수익률 프로필을 가집니다.

---

MBS 시장 규모 및 현황

MBS 시장은 최근 몇 년간 꾸준히 성장해 왔으며 현재 전 세계적으로 가장 큰 자산 중 하나입니다. 전 세계 MBS 발행 잔고는 2023년 1분기 기준 약 13조 달러에 이릅니다.

미국이 가장 큰 MBS 시장으로, 전 세계 발행 잔고의 약 70%를 차지하고 있습니다. 그 뒤를 유럽과 아시아태평양 지역이 뒤따릅니다.

MBS 시장은 주택 담보 대출(HML)의 증권화에 의해 주도됩니다. HML은 대출자가 주택을 구매하거나 재정자금을 대출받는 데 사용하는 대출입니다. 대출 기관은 일반적으로 HML을 MBS로 묶어 투자자에게 판매합니다.

MBS 시장은 주택 소유의 접근성 향상에 중요한 역할을 했습니다. MBS를 통해 대출 기관은 HML에 대한 자금을 확보할 수 있게 되었고, 이는 더 많은 사람들이 주택을 구입할 수 있도록 했습니다.

그러나 MBS 시장은 대불황 중에 발생한 주택 거품과 관련된 금융 위기에서도 역할을 했습니다. MBS의 대규모 발행으로 인해 주택 시장이 과열되었고, 이는 결국 붕괴로 이어졌습니다.

금융 위기 이후 MBS 시장은 규제가 강화되고 발행 표준이 개선되면서 개혁되었습니다. 이러한 개선 사항은 시장의 안정성과 투명성 향상에 기여했습니다.

MBS 시장은 향후 계속해서 성장할 것으로 예상됩니다. 주택 소유에 대한 수요는 계속 증가하고 있으며, MBS는 대출 기관에 HML에 대한 자금을 확보하는 데 계속해서 중요한 도구가 될 것으로 보입니다.

---

주택저당증권(MBS) 투자의 장점과 단점

장점

• 수익률 향상: MBS는 전통적인 채권보다 일반적으로 높은 수익률을 제공합니다. 이는 기저 자산인 주택담보대출(Mortgage)의 고정 비율 때문입니다.
• 다양성: MBS는 주식이나 채권과 같은 다른 자산 클래스와 상관관계가 낮습니다. 이로 인해 포트폴리오를 다각화하고 전반적인 리스크를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
• 유동성: MBS는 거래소에서 거래되는 표준적이고 유동적인 상품입니다. 이는 투자자가 필요할 때 쉽게 포지션을 청산할 수 있음을 의미합니다.
• 정부 지지: 정부 후원 기관(GSE)에 의해 발행되는 일부 MBS는 정부 지지 또는 보증을 받습니다. 이는 위험을 줄이며 투자자에게 안정성을 제공합니다.
• 인플레이션 헤징: MBS는 인플레이션에 대한 헤지를 제공합니다. 인플레이션이 상승하면 기저 주택담보대출의 가치가 상승하여 MBS 가치도 상승합니다.

단점

• 금리 위험: MBS의 가치는 금리 변동에 민감합니다. 금리가 상승하면 MBS 가치가 하락할 수 있습니다.
• 담보 품질 위험: MBS의 기저 자산인 주택담보대출의 품질은 투자 가치에 영향을 미칩니다. 품질이 낮은 대출이 있는 MBS는 위험이 더 큽니다.
• 선택 요인 위험: MBS는 특정 주택담보대출 풀로부터 선택된 증권입니다. 이들 풀의 특성은 위험 프로필에 영향을 미칩니다.
• 복잡성: MBS는 복잡한 금융 상품입니다. 투자자는 투자 결정을 내리기 전에 기본 원리를 이해하는 것이 중요합니다.
• 수수료: MBS 투자에는 거래 수수료, 관리 수수료 등 다양한 수수료가 부과될 수 있습니다. 이러한 수수료는 수익률을 줄일 수 있습니다.

1. 이자율 위험: MBS는 이자율 변동에 취약하며, 이자율이 상승하면 MBS 가치가 하락합니다.
2. 신용 위험: MBS는 기초 자산인 주택 대출 채무자의 신용력에 의존하며, 채무자가 대출 상환을 하지 못하면 MBS 가치가 하락합니다.
3. 조기 상환 위험: 채무자가 주택 대출을 조기 상환하면 MBS 가치가 하락합니다.
4. 정치적 위험: 정부 정책 변화 또는 규제 변경은 MBS 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
5. 운영 위험: MBS 발행 및 관리에는 운영 위험이 있으며, 이로 인해 MBS 가치가 하락할 수 있습니다.
6. 유동성 위험: MBS 시장은 유동적이지 않을 수 있으며, 이로 인해 MBS를 즉시 판매하기 어려워지고 가치가 하락할 수 있습니다.

---

MBS 투자 전략

MBS 투자는 투자자의 목표와 위험 허용 범위에 따라 다양한 전략을 사용할 수 있습니다. 다음은 몇 가지 일반적인 MBS 투자 전략입니다.

1. Buy-and-hold 전략: 이 전략은 만기에 이르기까지 MBS를 보유하는 것입니다. 이 전략은 신용 위험이 낮고 안정적인 수익을 원하는 보수적인 투자자에게 적합합니다.
2. Duration 전략: 이 전략은 MBS의 duration(가격이 1% 변동될 때까지 필요한 연수)을 관리하는 것을 목표로 합니다. 투자자는 이자율 상승 예상 시 저 듀레이션 MBS를 보유하거나 이자율 하락 예상 시 고 듀레이션 MBS를 보유하여 포지션을 다변화할 수 있습니다.
3. Coupon 전략: 이 전략은 MBS의 쿠폰율(이자율)을 활용하는 것을 목표로 합니다. 투자자는 이자율 상승 예상 시 고쿠폰 MBS를 보유하거나 이자율 하락 예상 시 저 쿠폰 MBS를 보유하여 수익률을 향상할 수 있습니다.
4. Credit 전략: 이 전략은 MBS의 신용 등급을 고려하는 것입니다. 투자자는 보다 높은 수익률을 위해 신용 등급이 낮은 MBS에 투자하거나 신용 위험을 줄이기 위해 신용 등급이 높은 MBS에 투자할 수 있습니다.
5. Prepayment 전략: 이 전략은 MBS 담보 대출의 조기 상환 위험을 관리하는 것을 목표로 합니다. 투자자는 조기 상환 위험이 낮은 MBS(예: FHA 대출 담보 MBS)에 투자하거나 조기 상환 위험이 높은 MBS(예: 30년 이하 대출 담보 MBS)를 피할 수 있습니다.
6. Sector 전략: 이 전략은 MBS의 담보 유형(예: 주택 담보 대출, 상업용 부동산 대출)을 고려하는 것입니다. 투자자는 특정 부문의 성과에 대해 낙관적인 경우 해당 부문에 집중된 MBS에 투자할 수 있습니다.
7. Active management 전략: 이 전략은 MBS 포트폴리오를 적극적으로 관리하여 투자 목표를 달성하는 것을 목표로 합니다. 펀드 매니저는 이자율, 신용 상황 및 경제 지표를 모니터링하고 포트폴리오를 조정하여 수익률을 극대화하고 위험을 최소화합니다.
8. Passive management 전략: 이 전략은 MBS 지수(예: FTSE MBS 인덱스)를 추종하는 인덱스 펀드에 투자하는 것입니다. 이 전략은 시장 평균 수익률과 비슷한 수익률을 제공하며 낮은 관리 비용이 특징입니다.

---

주택금융시스템 내 MBS의 역할

MBS는 주택금융시스템에서 중요한 역할을 합니다.

• 자본확보: MBS는 은행과 기타 주택대출 기관이 대출을 확보하는 데 사용됩니다. 대출 기관은 주택대출을 MBS로 포장하여 투자자에게 판매할 수 있습니다. 이를 통해 대출 기관은 새로운 대출을 제공하는 데 사용할 수 있는 자금을 조달할 수 있습니다.
• 유동성 제공: MBS는 주택금융시스템에 유동성을 제공합니다. 투자자는 주택시장 상황에 관계없이 MBS를 쉽게 매매할 수 있습니다. 이를 통해 대출 기관은 주택대출에 대한 자금을 마련하고, 투자자는 안정적이고 수익성 있는 투자 기회를 얻을 수 있습니다.
• 위험 분산: MBS는 주택대출 위험을 은행과 투자자 간에 분산시킵니다. 대출 기관은 MBS를 발행함으로써 개별 대출에 내재된 위험을 줄일 수 있습니다. 투자자는 MBS를 통해 여러 대출에 소규모로 투자함으로써 모든 대출이 부도가 나지 않도록 위험을 분산시킬 수 있습니다.
• 주택 시장 지원: MBS는 주택 시장을 지원하는 데 도움이 됩니다. 투자자의 수요가 증가하면서 주택대출 금리가 낮아질 수 있습니다. 이를 통해 더 많은 사람들이 주택 소유자가 될 수 있고, 주택 산업이 번영할 수 있습니다.
• 경제 성장: 주택 시장은 경제 성장에 중요한 기여를 합니다. MBS는 주택 시장을 지원함으로써 직간접적으로 경제 전체의 성장을 지원합니다.

---

주택저당증권(MBS) 관련 최근 동향 및 전망

1. 금리 상승 지속: 연방준비제도(Fed)의 인하정책으로 인해 금리가 지속적으로 상승하여 MBS 수익률에 영향을 미침.
2. 인플레이션의 영향: 인플레이션은 정부 채권의 가치를 떨어뜨리고 MBS 수익률을 상승시킴.
3. 주택 시장 둔화: 주택 가격 상승과 모기지 금리 상승으로 인해 주택 판매가 둔화되고 MBS 발행 규모 감소.
4. 재정적 안정 우려: MBS 시장의 규모와 복잡성으로 인해 재정적 안정에 대한 우려 증가.
5. 조기 상환: 주택 소유자가 모기지 금리를 재고정하고 낮은 금리로 인해 대출을 조기 상환하면 MBS 보유자가 이자수입을 잃음.
6. ESG 투자의 증가: 투자자들이 환경, 사회, 지배구조(ESG) 관련 문제에 대한 관심이 증가함에 따라 ESG 준수 MBS 수요 증가.
7. 기술의 발전: 기술 발전으로 MBS 발행 및 서비스 처리 과정이 자동화되고 효율화됨.
8. 규제 개편: 정부와 규제 기관이 MBS 시장의 투명성과 안정성을 높이기 위한 규제 개편 검토.
9. 대안 투자의 등장: 부동산 투자 신탁(REITs), 민간 부채 기금과 같은 대안 투자가 MBS에 대한 투자자들의 관심을 분산시킴.
10. 세금 정책 변화: 세금 법안 변경으로 인해 주택 소유자와 MBS 투자자에 대한 세금 영향 변경이 예상됨.