저당권 근저당권 차이점 한번에 이해하기

전세계약을 하기 전에는 꼭 근저당권을 확인해야 한다는 말 많이 들어보셨죠? 왜 그럴까요? 내 전세 보증금을 최대한 안전하게 지키기 위해서인데요. 이번 포스팅에서는 우리가 항상 조심해야 하는 저당권, 근저당권이 뭔지 이 글을 통해 한번에 정리해 보도록 하겠습니다.

저당권 뜻

저당권은 채무자가 부동산을 담보로 제공했을 때, 채권자가 그 담보에 대해 우선적으로 권리를 행사할 수 있는 기능입니다. 즉, 채무자가 채무를 갚지 못할 경우, 채권자는 담보로 제공된 부동산을 경매하여 빚을 회수할 수 있습니다. 예를 들어, A가 B은행으로부터 5억 원을 대출받고 아파트를 담보로 저당권을 설정했다면, A가 대출금을 갚지 못할 경우, B은행은 아파트를 경매하여 해당 금액을 회수할 수 있습니다.

따라서, 저당권이 설정된 경우에는 원금과 해당 저당권에 대한 이자만을 담보합니다. 최고액 개념이 없고, 저당권 자체가 해당 대출 건에 대한 채무를 보증하기 때문에, 추가로 발생하는 이자나 연체이자 등만을 청구할 수 있습니다.

예를 들어, A가 B은행에서 5억 원을 빌리고 저당권을 설정했다면:

• A가 갚지 못할 경우 B은행은 저당권을 실행할 수 있지만, 이때 대출금 원금과 대출 계약에 따라 발생한 이자까지만 우선 변제받을 수 있습니다.
• 연체이자나 다른 채권 회수 비용은 보통 저당권을 통해 보호되지 않기 때문에, 초과 비용을 우선 변제받을 권리가 없습니다.

근저당권 뜻

근저당권은 저당권의 특별한 형태로, 채무자와의 계속적인 거래 관계에 의해 발생하는 불특정 채권을 담보하기 위해 설정하는 권리입니다. 즉, 특정한 채권이 아니라 채권최고액 범위 내에서 여러 채권을 담보하는 기능을 가지고 있습니다. 예를 들어, A가 B은행에서 5억 원을 대출받고 근저당권을 설정하면, A가 갚지 못할 경우 B은행은 최대 5억 5천만 원까지 우선 변제를 받을 수 있습니다.

A는 은행에서 5억 원을 대출했는데 왜 은행은 5억 5천만 원까지 우선 변제를 받을까요? 

은행이 설정하는 근저당권에서 대출 금액(채권액) 보다 더 높은 금액을 설정하는 이유는, 대출 원금 외에도 이자와 추가 비용이 발생할 수 있기 때문입니다. 이를 위해 최고액을 미리 정해두는 것이 일반적입니다.

예를 들어, A가 B은행에서 5억 원을 대출받고, 그 대출에 대한 근저당권 최고액을 5억 5천만 원으로 설정했다면:

1. 5억 원은 대출의 원금입니다.
2. 나머지 5천만 원은 원금을 제외한 이자, 연체이자, 각종 비용(채권 회수 비용 등)을 포함할 여유분으로 설정된 금액입니다.

이렇게 최고액을 설정해 두면, 만약 A가 대출금을 제때 갚지 못해 근저당권이 실행되는 경우, B은행은 대출 원금 5억 원뿐 아니라, 발생한 이자와 추가 비용을 포함하여 최대 5억 5천만 원까지 우선 변제받을 권리가 생깁니다.

이는 금융기관이 대출을 회수할 때 발생할 수 있는 모든 비용을 고려한 보호장치로 이해할 수 있습니다.

---

저는 개인적으로 특정 채권과 불특정 채권이 헷갈렸는데요. 

저당권과 근저당권 차이점

구분	저당권	근저당권
담보하는 채권	특정 채권	불특정 채권
채권 범위	고정된 금액	채권채고액 범위 내 변동 가능
경매 시 변제	특정 채권 변제	채권최고액까지 변제 가능

저당권은 특정 채권만을 담보하는 반면, 근저당권은 여러 채권을 담보할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 집행 시 경매를 통해 회수할 수 있는 금액의 범위에서도 차이를 보입니다.

저당권과 근저당권의 중요성

이 두 가지 권리는 부동산 거래에서 중요한 역할을 합니다. 세입자의 보증금을 보호하기 위해서도 근저당권이나 저당권의 설정 여부는 반드시 확인해야 합니다. 만약 임대인이 채무를 갚지 못하고 경매가 진행되면, 세입자는 자신의 보증금을 잃을 위험에 처할 수 있습니다.

부동산 매매와 임대 시 저당권과 근저당권 상태를 확인하여 부동산의 안전성을 이해하는 것이 중요합니다. 이를 위해 등기부등본을 열람하거나, 부동산 정보 제공 서비스 등을 활용해 정확한 정보를 파악할 수 있는 방법이 있습니다.

---

저당권과 근저당권은 부동산 거래에 있어서 필수적인 개념입니다. 이 두 가지 권리의 차이를 이해하고, 부동산 거래 시 신중히 검토하는 것이 중요합니다. 각 권리의 특징을 알아두면, 최대한 내 보증금을 지킬 수 있습니다.!!