전세 사기를 당하는 피해가 날로 증가하고 있는 현실이 안타깝습니다. 전세사기는 임차인을 속여 금전적 피해를 입히는 행위를 말하며, 다양한 수법이 존재합니다. 따라서 전세 계약 전후로 체크해야 할 사항을 알아보고, 피해를 예방할 수 있는 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
전세사기란 무엇인가요?
전세사기는 주로 임대인이 허위 정보를 제공하거나 전세 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 이루어집니다. 계약 후 갑작스럽게 임대인이 연락을 끊는 경우, 세입자는 큰 피해를 볼 수 있습니다. 이러한 사기로부터 자신을 보호하기 위해서는 전세 계약 전후로 주의해야 할 점이 많습니다.
전세사기의 대표적인 수법
여러 가지 전세사기 수법이 존재하며, 그중 몇 가지를 살펴보겠습니다.
(1) 깡통전세
깡통전세는 집주인의 주택 담보대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여, 집값이 하락할 경우 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있는 상태입니다. 예를 들어, 매매가가 10억 원인 경우, 집주인의 주택 담보 대출이 5억 원, 전세보증금이 2억 원이라면 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우는 주로 무자본 갭투자로 인해 발생하니 특히 주의가 필요합니다.
(2) 이중계약
이중계약은 동일한 주택에 대해 여러 세입자와 각각 전세계약을 체결하는 수법입니다. 집주인이 한 주택을 두 명 이상의 임차인과 계약을 맺고, 보증금을 모두 가로채는 방식입니다. 이 경우 누가 진짜 계약자인지 불명확해지며, 보증금을 돌려받는 과정에서 큰 혼란이 발생합니다.
(3) 신탁부동산 사기
신탁부동산 사기는 임대인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받은 상태에서 임차인과 전세계약을 맺는 경우 발생합니다. 이 경우 신탁 설정된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있고, 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 될 수 있습니다. 임차인은 신탁 사실을 모르기 때문에 피해를 입을 수 있습니다.
(4) 불법 건축물 사기
불법 건축물에서 전세 계약을 체결하는 경우에도 문제가 생깁니다. 예를 들어, 임대인이 허가받지 않은 12층을 불법으로 증축한 오피스텔에 세입자를 들여 전세 보증금을 가로채는 방식입니다. 임차인은 법적 보호를 받지 못하며, 이후 철거 명령이 내려질 경우 큰 피해를 입게 됩니다.
전세사기 피해를 예방하기 위한 확인 사항
전세 계약 전과 후에 체크해야 할 사항들이 있습니다. 이를 통해 사기 피해를 최소화할 수 있습니다.
(1) 전세계약 전 확인해야 할 사항
- 전세가격과 매매가격 비교: 전세가격과 매매가격을 비교하여, 전세가격 + 대출액이 매매가격의 70%를 넘지 않는지 확인합니다.
- 등기부등본 확인: 집주인의 소유권 및 저당액을 확인하여, 신탁 여부와 선순위 채권 등을 체크합니다. 이는 필수적으로 진행해야 할 단계입니다.
- 특약사항 추가: 임대인이 계약 내용 위반 시, 책임을 묻는 내용을 계약서에 포함합니다.
(2) 전세 계약 후 확인해야 할 사항
- 우선변제권 확보: 입주, 전입신고, 확정일자를 모두 마쳐야 합니다. 이러한 절차는 매우 중요합니다.
- 전세보증보험 가입: 임대인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 대신 지급하도록 전세보증보험에 가입하는 것이 중요합니다. 이는 세입자의 재정적 안전망을 제공하거든요.
전세사기 피해를 예방하기 위한 추가 정보
- 최근 집값 하락으로 아파트에서도 깡통전세 및 역전세의 위험이 증가하고 있습니다. 따라서 계약 전후로 주의가 필요합니다.
- 아파트는 연립·다세대 물건에 비해 대규모 전세사기의 가능성이 낮지만, 여전히 각별한 주의가 필요합니다.
전세사기 관련 도움 받기
전세사기 피해를 의심하거나 당했다면 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등 관련 기관에 연락하여 도움을 받을 수 있습니다. 법률 전문가의 조언을 받는 것도 피해를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
전세 계약 시 유의사항
- 임대인의 신원 확인: 임대인의 신원과 주택의 상태를 철저히 점검합니다.
- 계약서 내용 확인: 임대차계약서의 구체적인 내용을 읽고 이해하지 못하는 부분은 언제든지 질문합니다.
- 특약사항 포함: 임차인의 권리를 보호하기 위한 특약을 추가하여 계약서에 명시합니다.
- 전세보증보험 가입: 계약 전 가입을 고려하여 전세금 이중 보호를 받도록 합니다.
- 정기적인 점검: 계약 후에도 월별로 주택 상태를 점검하여 문제가 발생하지 않도록 무엇보다 예방합니다.
전세사기는 매우 심각한 문제로, 이를 예방하기 위해서는 정보 수집과 확인, 그리고 법적 보호를 적용하는 것이 중요합니다. 따라서 임차인은 항상 주의를 기울이고, 전세 계약 전에는 충분한 검토를 통해 안전한 거래를 하는 데 힘써야 합니다.